住宅を長持ちさせる為に その1 「日本の住宅の価値は約20年でゼロになる」

家の資産価値

家の資産価値

建ての住まいを自分で建てるにしろ中古住宅で購入するにせよ建物の資産価値がどのようなものであるかを知ることはとても大切です。
自分の思い入れのある住宅を売却する事になって仲介の不動産会社から、この住宅は築21年経過しているので建物の資産価値はありません。
土地価格の相場が現在の売却価格ですと言われるとショックを受けると思いますが、実際それは通常行われている住宅流通市場の現実なのです。
家のメンテナンス

家のメンテナンス

しっかりとメンテナンスしている家でも、全く手入れをしていない家でも原則的には木造住宅の家は建設後20年で資産価値がゼロになるというのは現実です。
鉄骨造で築5年、RC造で約10年位の伸びはあるにしろ、築30年もすれば資産価格評価上はどのような住宅でもゼロになるのが一般的な取引事例です。
実際、現在作られている建売住宅等では基礎部分や躯体部分は別として、そう言われても仕方ないような安普請の家が量産されています。

雨水による雨漏れ

雨水による雨漏れ


白アリ被害

白アリ被害

自分の家を売却するのではなく、自分と自分の家族がずっと住み続けるのであれば、築20年で住めなくなることはありませんが、それでも定期的な点検補修をした家と、何もせず放ったらかした家では歴然と家の耐久性は違ってきます。
特に、住宅にとっては耐久性上問題になるのは雨水の漏水による腐蝕と白アリ等の害虫による被害ですが、最近では住宅自体の気密性が良くなった為に逆に室内の壁や天井や床に結露が発生して、そこにカビが生えたり、湿気で腐ってくるという新たな問題が発生しています。
あとは、台風からの雨風からの被害や海岸線での塩害、地震や地盤の問題での傾きや倒壊という事も建物の資産価値を下げる要因です。

家の傾き

家の傾き


検査済証

建物検査済証

私の会社で現在、住宅の売却を依頼されている物件は、築年数は比較的浅い建物ですが建物の一部分が傾いていて、いざ売却となった時にそれがとても大きなマイナス要因となったというケースもあります。その住宅は当時としては珍しくというか建築許可は当たり前としても検査済証を取得していたのですが、実際はそのような欠陥部分があったのです。
ですから、検査済証のある建物であるから設計士と役所のお墨付きであって大丈夫という事ではないのです。
その建物の欠陥の理由は、私共専門家からするとよく解るのですが、敷地内に道路との高低差があり、敷地の一部にRC造の車庫を作り、道路から直接半地下部分の車庫を作る事が多いのですが、建物の一部がその上に乗って他の部分は土の部分に乗っているプランになっている為、RC造の車庫の基礎と基礎を支える地盤は堅固だったのに、その他の基礎の部分の土が軟弱だったせいで、その他の部分だけの地盤が沈下しRC造の車庫の部分は沈下しなかったという事なのです。
しかしながら素人の人がそこまで理解して住宅を建てたり購入する事は出来ませんから、そのような事故が起こるのです。
解体費用

解体費用も相当なものになります

この場合は建物の資産価格はゼロどころかその建物を売却するには解体費用が別にかかるという事になり、とんでもない想定外の出費になります。
そしてそれが発覚した時には、住宅の瑕疵担保責任期間は切れ、場合によっては建てた建築業者は倒産していたというのはよくあるケースです。

一級建築士  蓑田 常弘


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プロフィール

蓑田 常弘

Author:蓑田 常弘

一級建築士 蓑田常弘

株式会社ミノダ建築デザイン 代表
LIXILリフォームショップライファ立川代表
株式会社スインクハート 代表


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建築一筋だが、建築馬鹿ではない。

いつ仕事をしているか分らないが、しっかり納期には間に合っている。

自分の好きな建物の仕事で生計を立てられている自分はとても幸せ者だと思う。

1日おきの2kmの水泳はこれからずっと続けたいと思っている。
(楽しみというより修行のような)

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